商品房“以旧换新”的风吹进了一线城市。

　　4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合宣布开展深圳市商品住房“换馨家”活动，以加快当地商品住房流通，更好满足居民刚需和改善型住房需求。

　　（深圳市房地产业协会、房地产中介协会推出“换馨家”活动。图片来源：深圳市房地产业协会官网）

　　在该活动中，深圳市所有计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的换房居民，可通过参与活动的中介机构挂牌出售旧房，并购买活动房企开发的新房。房企和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案，中介机构按约定在新房交付前提供租房佣金优惠服务。期间，房企对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），如旧房未售出，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任。

　　此次活动共有13家房企、21家中介机构参与，深圳市房地产业协会、深圳市中介协会表示将继续组织会员单位参与活动，不断扩大活动范围。

　　此前，盐城、苏州、沈阳、宁波、济南、淄博、海安、常熟、无锡梁溪区等多地接连推出商品房“以旧换新”。综合多地的政策措施或相关商业活动，这类商品房“以旧换新”大致分为三种形式：一是由指定的收购主体收购原有住房，或是中介机构受托评估、挂牌出售二手房，促成购房者实现“卖旧买新、以旧换新”；二是开发商推出商品房新旧置换活动，购房者以旧房作价、补足差价置换指定项目范围内的新建住房；三是地方政府对购房者在规定期限内“卖旧买新”的自发交易予以鼓励，提供换房补贴或给予税收减免等优惠。

　　易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者表示，深圳市此次推出的“换馨家”活动，意味着一线城市开始商品房“以旧换新”的探索。活动由房地产业协会、中介协会两大协会组织牵头，具有一定的“半官方”性质，有利于充分发挥协会的组织优势和资源优势，对于统筹新房、二手房的买卖资源和配套政策具有积极作用。

　　严跃进分析称，“以旧换新”本质上是更好满足居民刚性和改善型住房需求的创新性政策工具，相比其他住房消费提振工具，属于贯通一二手房市场、买与卖市场的政策创新，在“加快商品住房流通”“提升交易便利度”“降低交易成本”方面具有明显的正面效应。

　　同时，严跃进指出，从目前各地推进情况来看，“以旧换新”中也存在一些潜在问题或矛盾点，主要集中在旧房评估价、参与门槛两方面。

　　“从换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把旧房价格压得太低；而在一些地方，旧房是由当地国企进行收购，对于这些收购主体来说，过高评估旧房价格也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。”严跃进说，“另一方面，部分城市会从旧房的房龄等角度设定标准，导致活动门槛较高，一些想参与活动的人无法参与。”

　　严跃进认为，各地可以考虑在后续的“以旧换新”改进措施股票配资首选，解决这类问题。比如采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、进行多次评估等；对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。